Tout savoir sur la fiscalité de l’investissement locatif

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Comme tout autre revenu immobilier, les revenus locatifs sont soumis à l’impôt. La fiscalité sur les revenus immobiliers dépend toutefois du type de bien. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur la fiscalité investissement locatif.

Amortissement d’un bien immobilier

L’amortissement est la perte de valeur d’un bien pour une période donnée. Même si vous ne disposez pas des coûts pour couvrir les dépenses de maintenance réelles, les principes comptables vous permettent de tirer parti des coûts éventuels par le biais de l’amortissement. Le statut LMNP ou Loueur Meublée Non Professionnel, sous le régime réel, autorise l’investisseur à amortir ses biens et/ou ses mobiliers. Il est essentiel de déterminer le montant de l’amortissement et de conserver des registres appropriés dans le temps. En règle générale, vous pouvez amortir la valeur de votre bien locatif sur une période égale à 15 ans, connue sous le nom d’amortissement linéaire. La déduction pour amortissement permet à un contribuable de déduire une partie du coût d’un bien acheté pour générer un revenu dans le cadre d’une entreprise. D’un point de vue fiscal, la dépréciation d’un bien immobilier est parfois décrite comme une «dépense fantôme», car la valeur de ce bien peut augmenter pendant que le contribuable prélève la déduction pour amortissement. Pour tirer profit de ce placement, il est nécessaire de maitriser la fiscalité de l’investissement locatif.

L’imposition des loyers en location vide

En location vide ou non meublée, les loyers sont classés dans la catégorie des revenus fonciers. La propriété relèvera donc du micro-foncier ou du régime réel. Le régime micro-foncier entraine un abattement de 30% sur les loyers si le revenu annuel ne dépasse pas 15 000 euros. En d’autres termes, une imposition de 70 euros est appliquée pour 100 euros de loyer. Ce régime ne permet pas une déduction sur certaines dépenses des loyers telles que les travaux et les intérêts d’emprunt. Il est donc conseillé d’opter pour le régime réel si les charges sont supérieures à l’abattement de 30%. Le renoncement au micro-foncier engage cependant le propriétaire à 3 ans de location. Le régime réel permet de réduire l’imposition car, la plupart des dépenses de loyers déclarés sont déduits. Ce mécanisme s’applique automatiquement si les loyers sont supérieurs à 15000 euros par an.

L’imposition des loyers en location meublée

Il existe deux régimes d’imposition différents pour les locations meublées, et les propriétaires peuvent choisir le régime en vertu duquel ils souhaitent être imposés. Les deux régimes fiscaux sont la micro-entreprise et le régime réel. Les revenus de location provenant de la location d’une propriété meublée sont exonérés de l’impôt, sous réserve de certaines conditions.

  • Le Micro-entreprise

La plupart des propriétaires de logements meublés choisissent d’être imposés comme une micro-entreprise dans le cadre d’un système d’imposition appelé Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) .

Vous n’avez pas besoin d’être une entreprise enregistrée pour être taxé de cette manière, bien qu’un numéro d’enregistrement vous soit attribué à des fins administratives. Vous serez éligible pour le statut fiscal Micro-BIC si vos revenus bruts de location meublée ne dépassent pas un montant fixe chaque année. Dans ce système, votre impôt est calculé après déduction d’un pourcentage par rapport au chiffre d’affaires annuel. Le niveau de l’indemnité fixe et la limite de chiffre d’affaires dépendent du type de logement meublé que vous proposez. L’allocation forfaitaire s’élève à 50% du revenu brut et le chiffre d’affaires maximum à 70 000 € (2018, mais s’applique également au revenu reçu en 2017).

  • Régime Réel

Si vos coûts réels sont supérieurs à 50% ou 71% (selon le cas) des revenus bruts, il est conseillé d’opter pour le régime réel. Vous n’avez pas besoin d’être officiellement enregistré en tant qu’entreprise pour utiliser ce régime fiscal. Sous le régime réel, votre impôt est déterminé après déduction de vos coûts réels éligibles de vos revenus locatifs bruts. À moins que vous ne soyez affilié à un organisme de comptabilité agréé ou à un expert comptable, l’autorité fiscale augmentera votre revenu brut déclaré de 25% aux fins de l’évaluation de votre assujettissement à l’impôt sur le revenu. Une réduction d’impôt de 915 € est disponible si vous êtes affilié. La fiscalité des revenus locatifs peut être complexe, mais quelques conseils peuvent aider à y voir plus clairs.


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