L’indivision est un régime juridique dans lequel un bien appartient à plusieurs personnes sans qu’il soit physiquement divisé. Chaque indivisaire détient une part du bien proportionnelle à son apport ou à ses droits successoraux. Les indivisaires peuvent aussi être appelés « coindivisaire »,
L’indivision est une situation fréquente qui peut résulter d’un héritage ou d’un achat en commun. Cependant, cette situation peut rapidement devenir complexe, notamment lorsque les co-indivisaires ne sont pas d’accord sur la vente. Il peut exister des situations ou un de indivisaire refuse la vente, ou encore où un des indivisaire paye seul le crédit immobilier indivision. Dans cet article, nous répondrons à toutes les questions essentielles sur la vente d’un bien en indivision, ses règles et les solutions possibles en cas de blocage.
Principales caractéristiques de l’indivision :
- Chaque co-indivisaire possède une quote-part du bien.
- Les décisions importantes nécessitent l’accord d’une majorité qualifiée ou de l’unanimité.
- Chacun peut à tout moment demander la sortie de l’indivision.
Comment vendre un bien en indivision ?
La vente en indivision peut être réalisée de plusieurs manières, selon l’accord des co-indivisaires et les circonstances particulières de la situation.
Vente avec l’accord de tous les indivisaires
Si tous les co-indivisaires sont d’accord pour vendre, la transaction se déroule de manière classique. Un compromis de vente est signé, et la répartition du prix de vente s’effectue en fonction des quotes-parts de chacun.
Vente avec une majorité des 2/3
Depuis la loi de 2009, les indivisaires représentant au moins deux tiers des parts peuvent décider de vendre le bien, même sans l’accord des autres. Cette procédure doit être réalisée devant un notaire qui informera les autres co-indivisaires de la décision.
Vente forcée en justice
Lorsqu’un ou plusieurs indivisaires refusent la vente, celui qui souhaite vendre peut saisir le tribunal judiciaire. Si la situation de blocage persiste et nuit aux droits des autres, le juge peut ordonner la vente du bien.
Comment sortir de l’indivision ?
Si un indivisaire souhaite récupérer sa part du bien sans vendre l’ensemble du bien immobilier, il a plusieurs options :
1) Vente de sa part à un autre indivisaire
Un co-indivisaire peut céder sa part à un autre membre de l’indivision. Cette solution permet d’éviter des conflits et de maintenir le bien dans la famille.
2) Cession de sa part à un tiers
Un indivisaire peut vendre sa quote-part à une personne extérieure, mais les autres indivisaires bénéficient d’un droit de préemption (priorité pour racheter la part avant qu’elle ne soit cédée à un tiers).
3) Partage judiciaire
Si aucun accord n’est trouvé, un indivisaire peut demander le partage judiciaire, qui peut aboutir à une vente aux enchères du bien.
Que faire en cas de refus de vente par un co-indivisaire ?
Lorsqu’un indivisaire refuse de vendre, plusieurs solutions existent pour débloquer la situation :
- Négociation : Tenter de convaincre le co-indivisaire en proposant une compensation financière ou d’autres arrangements.
- Médiation : Recourir à un médiateur immobilier ou un notaire pour trouver une solution amiable.
- Saisine du tribunal : En dernier recours, demander au tribunal d’ordonner la vente forcée si la situation est bloquée et préjudiciable aux autres indivisaires.
Les frais et impôts liés à la vente en indivision
Frais de notaire
Comme pour toute vente immobilière, la vente en indivision entraîne des frais de notaire qui sont généralement à la charge de l’acheteur.
Impôt sur la plus-value
Si le bien n’est pas la résidence principale d’un indivisaire, la vente peut générer une plus-value immobilière soumise à l’impôt.
Droits de partage
En cas de partage des sommes issues de la vente, un droit de partage de 2,5 % peut être appliqué.
Conclusion : que peut-on retenir sur le bien immobilier en indivision ?
L’indivsion est un régime juridique qui peut s’avérer avantageaux lorsque tous les co-indivisaires sont d’accords sur les démarches. Néanmoins, certains conflits peuvent survenir lorsqu’un des indivisaires ne paye plus le crédit immobilier, ou lors d’un divorce. La vente en indivision peut être simple si tous les co-indivisaires sont d’accord, mais elle peut rapidement devenir un casse-tête en cas de désaccord. La clé du succès réside dans la communication et l’anticipation des conflits. En cas de litige, des recours existent pour sortir de l’indivision et permettre la vente du bien.
Si vous êtes confronté à une vente en indivision et souhaitez un accompagnement, n’hésitez pas à consulter un notaire ou un avocat spécialisé pour sécuriser votre transaction.
